Zu kurze Zinsbindung, zu wenig Eigenkapital, Lebenshaltungskosten unterschätzt – Fehler bei der Baufinanzierung können sehr teuer werden. Daher ist es hilfreich, die wichtigsten Fallstricke zu kennen und das Vorhaben sorgfältig zu planen. Denn für die meisten ist das die größte Investition in ihrem Leben und nur selten wird eine Immobilie ohne Bankkredit finanziert.
Wir haben für Sie neun Punkte zusammengestellt, die Sie bei der Baufinanzierung unbedingt berücksichtigen sollten. So können Sie die größten Fehler bei der Realisierung Ihres Wohntraums vermeiden.
Erwerbsnebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie oder einem Grundstück fallen neben dem Kaufpreis und den Kosten für Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen noch sogenannte Erwerbsnebenkosten an. Diese machen eine beträchtliche Summe aus und spielen in der Kalkulation der Baufinanzierung eine signifikante Rolle. Besonders da sie in den meisten Fällen nicht über ein Darlehen finanziert werden können, sondern aus eigenen Mitteln abgedeckt werden müssen.
Als Erwerbsnebenkosten zählen insbesondere:
- Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent)
- Notar- und Grundbuchkosten (1,5 bis 2 Prozent)
- Maklerprovision für den Käufer (3,57 bis 7,14 Prozent)
Eine detaillierte Übersicht der Kosten erhalten Sie mit nur wenigen Klicks mit unserem Nebenkostenrechner. Je nach Region können so Zusatzkosten von bis zu 15 % zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Mit unserem Rechner sind Sie bestens vorbereitet. Denn nicht berücksichtigte Erwerbsnebenkosten zählen zu den häufigsten Fehlern bei einer Baufinanzierung.
Eigenkapital
Früher war das Eigenkapital eine Grundvoraussetzung für die Immobilienfinanzierung. Heute ist die Baufinanzierung auch ohne oder mit nur wenig Eigenkapital möglich. Das macht es vor allem jungen Familien, die oft nur wenig Ersparnisse haben, möglich den Hausbau oder Immobilienkauf zu finanzieren. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital hat allerdings zur Folge, dass die Banken eine sehr gute Bonität verlangen und das erhöhte Risiko einer Vollfinanzierung mit einem Zinsaufschlag ausgleichen.
Wir empfehlen Ihnen daher immer eine Baufinanzierung mit 20 – 30 % Eigenkapital, vor allem beim Kauf einer Immobilie. So profitieren Sie am besten von günstigeren Zinssätzen und können damit die monatliche Belastung niedrig halten.
Zinsänderungen
Wer sich für eine Darlehensaufnahme entscheidet, muss zu Beginn der Baufinanzierung die Dauer der Zinsbindung festlegen. Im Gegensatz zu den Immobilienpreisen, die seit Jahren steigen, befinden sich die Zinsen aktuell nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Jedoch können sich die Konditionen auf dem Markt jederzeit ändern. Eine lange Sollzinsbindung gibt daher Sicherheit für die nächsten Jahre. Bauherren können sich so das aktuell günstige Zinsniveau für eine lange Zeit sichern.
Tilgung
Wer sich Geld geliehen hat, muss es natürlich auch wieder zurückzahlen – wie schnell das geschieht entscheidet maßgeblich die Höhe der Tilgung. Die Kunst ist nun also die richtige Balance zwischen Darlehenslaufzeit und Tilgungshöhe für sich zu finden. Optimal ist es, wenn Sie in einem akzeptablen Zeitraum mit Ihrem Darlehen fertig werden und sich gleichzeitig damit nicht übernehmen.
Viele Banken bieten Kredite mit 1% Tilgung an. Das hält die monatliche Belastung geringer, was auf den ersten Blick attraktiv wirkt. Allerdings verlängert sich damit die Laufzeit verlängert und somit kann es rund 60 Jahre dauern, bis die Schulden getilgt sind.
Das ist aus vielerlei Hinsicht sehr riskant: zum einen bleibt oft auch im Rentenalter ein hoher Schuldenberg übrig. Mit der Folge, dass der Rückzahlungsbetrag gleichbleibt, das Nettoeinkommen in der Regel allerdings viel niedriger ist als zu Erwerbszeiten. Zum anderen besteht die Möglichkeit der verschlechterten Zinsänderung mit Ablauf der Zinsbindung. Ein höherer Zinssatz der Anschlussfinanzierung kann die Rate deutlich erhöhen und das Risiko schwer kalkulierbar machen.
Fördermittel
Egal ob Sie eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren möchten – Bauherren und Immobilienkäufern stehen eine Vielzahl günstiger KfW-Darlehen und weitere Fördermittel vom Staat zur Verfügung. Diese Fördermittel können oft auch miteinander kombiniert werden.
Sie sollten Ihre Ansprüche auf eine staatliche Förderung daher unbedingt überprüfen. Ob KfW, L-Bank, BaFa… die Möglichkeiten sind vielfältig und bares Geld wert! In Abhängigkeit der durchzuführenden Maßnahmen, kommen meist mehrere Förderprogramme in Frage. Manche sind sogar mit einem nicht zurückzuzahlenden Tilgungszuschuss kombiniert.
Im Juli tritt die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Kraft – auch hier gibt es viele neue Möglichkeiten sich Zuschüsse zu sichern! Das sollten Sie unbedingt checken! Wählen Sie also das Programm, das am besten zu Ihnen passt. Ihr Bankberater berät Sie hierbei gerne.
Lebensphasen
Ein Immobiliendarlehen ist meist eine langfristige Angelegenheit. Es begleitet die meisten von uns daher durch verschiedene Lebensphasen. Deshalb sollten Sie einen Blick darauf werfen, welche Lebensumstände sich verändern können und diese bei der Planung berücksichtigen. Planen Sie beispielsweise Nachwuchs oder steht ein Jobwechsel an? Natürlich gibt es auch immer wieder ungeplante Veränderungen, die Sie bedenken sollten. Damit können Sie eine überraschende Arbeitslosigkeit und somit ein fehlendes Einkommen des Partners, zwar nicht vermeiden, aber weitreichende Folgen geringhalten.
Es gibt viele Faktoren, die unsere monatliche Liquidität deutlich beeinflussen können. Deshalb warnte die Bundesbank zuletzt vor allem in einigen deutschen Großstädten vor zu hohen Immobilienpreisen. Halten Sie daher immer einen finanziellen Puffer bereit, damit sie – wenn beispielsweise der Job den Umzug in eine andere Stadt erfordert – Ihre Immobilie nicht aus der Not heraus mit Wertverlust verkaufen müssen.
„Kassensturz“
Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist oft so groß, dass viele aus der Euphorie heraus im ersten Moment bereit sind, sich an allen Ecken und Enden einzuschränken. Doch Hand aufs Herz: sind Sie wirklich bereit jahrelang auf größere Urlaube zu verzichten? Haben Sie weiterhin die Möglichkeit kleine Rücklagen zu bilden, falls das Auto den Geist aufgibt oder die Waschmaschine nicht mehr will? Oder haben irgendwo einen Notgroschen für überraschende Kosten auf der Seite?
Vor einer Baufinanzierung sollten Sie nochmals einen ehrlichen Kassensturz machen, um zu sehen wieviel Sie sich monatlich leisten können. Eine Haushaltsrechnung gibt Ihnen Ausschluss darüber wieviel am Ende des Monats übrig bleibt. Als Richtwert gibt die Verbraucherzentrale Hamburg an, dass die monatliche Belastung 40% des Nettoeinkommens eines Haushalts nicht überschreiten sollte.
Gehen Sie daher noch einmal in sich und betrachten Sie die eigene finanzielle Lage, aber auch Ihre Eigendisziplin ganz nüchtern.
Flexibilität
Wie schon erwähnt ist eine Finanzierung das, was Sie meist Ihr halbes Leben begleitet. Vielleicht soll aufgrund von Kindern und geändertem Einkommen, die Rate gesenkt werden. Oder Sie erhalten eine Erbschaft und haben dadurch die finanziellen Mittel eine Sonderzahlung zu machen.
Räumen Sie sich in der Baufinanzierung eine gewisse Flexibilität ein. Denn leider sind günstige Kreditangebote mit starren Kreditangeboten oft genau das nicht – flexibel. Damit wird eine wichtige Option verschenkt. Achten Sie daher beim Abschluss eines Darlehens darauf, dass Sie die Modalitäten gegebenenfalls angepasst können.
Das kann durch verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten gegeben sein: jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten oder betragsmäßig gesplittete Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung. Auch die Option den Tilgungssatz zu senken oder zu erhöhen wird von manchen Banken vergeben.
Eigenleistungen
Sie sind handwerklich begabt oder verfügen über ein gutes Netzwerk an Helfern: In diesem Fall planen viele Bauherren eine Eigenleistung mit ein, um die Kosten für die Immobilie zu senken und die monatliche Belastung gering zu halten.
Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Denn Sie sparen zwar die Lohnkosten für die Arbeiter, aber müssen dennoch für die Materialosten aufkommen. Diese können sich schnell summieren. Zudem wird oft der anfallende Zeitaufwand unterschätzt.
Wichtig ist auch zu beachten, dass für den Erhalt von Fördergeldern häufig bestimmte Arbeiten von einem Fachmann ausgeführt werden. Darauf sollten Sie bereits im Vorhinein achten, damit Ihre Kalkulation nicht während der Bauphase wie ein Kartenhaus zusammenfällt und den finanziellen Rahmen sprengt.
Unser Tipp
Vertrauen Sie auf Experten. Unsere Baufinanzierungsspezialisten stehen Ihnen bei allen Fragen rund um die Finanzierung zur Seite und helfen Ihnen dabei die häufigsten Fehler zu vermeiden. Sie helfen Ihnen dabei das geeignete Förderprogramm zu finden und die Baufinanzierung auf Ihre Bedürfnisse anzupassen. Wir sind für Sie da und unterstützen Sie in allen Fragen rund um Ihr Immobilienvorhaben!
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