Nebenkosten: 10 Fallstricke, die Mieter kennen sollten

Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen? Stimmen die Verbrauchszahlen und wie wurden sie eigentlich ermittelt? Diese und weitere Fragen stellen sich alljährlich viele Mieter, wenn sie ihre Nebenkostenabrechnung erhalten.

Viele Mieter kennen das Problem: Sie erhalten ihre Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr – und wundern sich beispielsweise, warum sie Heizkosten nachzahlen sollen, obwohl sie sehr auf einen sparsamen Energieverbrauch geachtet haben. Und nicht selten bleibt es dabei, dass Mieter sich mit juristischen Mitteln zur Wehr setzen: So ging laut einer Statistik des Deutschen Mieterbunds für das Jahr 2018 rund jeder fünfte Rechtsstreit zwischen Mietern und Vermietern auf Unstimmigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung zurück. Das belegt, wie komplex die Rechtslage ist.

Erfahren Sie jetzt die 10 Fallstricke, die Mieter beim Thema Nebenkosten kennen sollten:

 

1. Reparatur- und Verwaltungskosten

Laut § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören Reparatur- und Verwaltungskosten nicht zu den 17 umlagefähigen Kostenpositionen. Manche Vermieter listen sie dennoch in den Betriebskostenabrechnungen auf oder setzen zu hohe Kosten für den Hauswart an, wenn er beispielsweise auch – nicht umlagefähige – Reparaturarbeiten durchgeführt hat.

 

2. Betriebskosten für leerstehende Wohnungen

Stehen Wohnungen im Haus leer, darf der Vermieter die Betriebskosten für die Wohnungen nicht auf alle Mieter umlegen, sondern muss diese selbst tragen.

 

3. Kosten für Gewerbeeinheiten

Befindet sich beispielsweise ein Restaurant im Erdgeschoss, muss der Vermieter die Betriebskosten der Gewerbeeinheit separat mit dem Restaurantbetreiber abrechnen und darf sie nicht auf alle Mieter umlegen.

 

4. Sonstige Kosten

Vielfach versuchen Vermieter, über den Punkt „Sonstige Kosten“ diejenigen Kosten abzurechnen, die sie ansonsten nicht umlegen dürfen – beispielsweise einmalig angefallene Kosten für die Reinigung einer verstopften Dachrinne. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass unter sonstigen Kosten nur solche aufgeführt sein dürfen, die regelmäßig anfallen und auch im Mietvertrag genannt sind.

 

5. Wohnungsgröße/Verteilerschlüssel

Viele Nebenkosten werden anhand der Wohnungsgröße berechnet. Stimmen die Angaben oder ist die Wohnung tatsächlich kleiner? Dann hat der Vermieter zu viel abgerechnet. Auch Verteilerschlüssel sind nicht immer korrekt.

 

6. Stark gestiegene Kosten

Es kommt vor, dass sich die Nebenkosten plötzlich massiv erhöhen. Dann sollten Mieter die Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre heraussuchen und mit der aktuellen abgleichen. So lässt sich ermitteln, wie der Kostenanstieg zustande kommt. Vermieter sind dazu angehalten, Dienstleister wie zum Beispiel Gärtner auch nach Aspekten der Wirtschaftlichkeit auszuwählen.

 

7. Frist zur Übermittlung der Nebenkostenabrechnung

Manche Vermieter übermitteln die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums – und fordern Mieter dennoch zu Nachzahlungen auf. Diese müssen die Zahlungen dann jedoch nicht (mehr) leisten, da diese gegenstandslos sind (§ 556 III BGB). Im Falle einer Gutschrift – auf Basis der geleisteten Vorauszahlung – kann der Mieter diese Zahlung aber selbstverständlich einfordern.

 

8. Keine Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter schickt nie eine Betriebskostenabrechnung? Das muss keineswegs im Sinne des Mieters sein – nämlich dann nicht, wenn er zu hohe Vorauszahlungen geleistet hat. Ob dies der Fall ist, können Mieter aber nur feststellen, wenn ihnen eine Nebenkostenabrechnung vorliegt.

 

9. Formfehler

Mieter sollten zunächst prüfen, ob die Betriebskostenabrechnung keine Formfehler aufweist – und erst dann Nachzahlungen leisten. In folgenden Fällen sind Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet:

  • Falscher Absender
  • Falsches Abrechnungsobjekt
  • Falscher Abrechnungszeitraum
  • Falsche Mieteranschrift
  • Nachvollziehbarkeit ist nicht gegeben. Dies trifft beispielsweise zu, wenn Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Kosten fehlen oder die geleisteten Vorauszahlungen nicht aufgeführt werden.

 

10. Hausgeldabrechnungen

Manche Vermieter von Eigentumswohnungen nutzen einfach die Hausgeldabrechnung für die Nebenkostenabrechnung. Dies ist jedoch nicht rechtens, da sie auch nicht umlagefähige Verwaltungs- und Kontoführungskosten enthält.

 

Tipp: Sie sind Mieter und haben eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erhalten? Dann haben Sie ein Jahr Zeit, um fristgerecht Widerspruch einzulegen. Prüfen Sie daher direkt, ob die 10 Fallstricken beim Thema Nebenkosten bei ihnen zum Tragen gekommen sind.