Bauträgervertrag: sorgfältig prüfen, Stolpersteine umgehen

Viele Häuslebauer entscheiden sich für einen Bauträger, um ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Bevor sie die Vertragsunterlagen unterzeichnen, sollten Bauherren wissen, welche Fallstricke Bauträgerverträge häufig aufweisen.

 

Bauherren, die Grundstück und Haus aus einer Hand erwerben, setzen praktisch alles auf eine Karte, genauer gesagt: auf ein Bauunternehmen. Das kann mitunter praktisch sein, manchmal ist es auch unumgänglich, wenn das Wunsch-Grundstück nur über einen Bauträger zu haben ist. Eine entscheidende Rolle dabei, ob der Traum vom Hausbau reibungslos verwirklicht werden kann, spielt der Bauträgervertrag mit der Baufirma. Folgende Punkte sollten darin besonders beachtet werden, empfiehlt der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), um Stolperfallen rechtzeitig zu erkennen:

 

Ein Bauträgervertrag ist kein Verbraucherbauvertrag!

Das Bauvertragsrecht wurde 2018 umfassend reformiert – seitdem gibt es unter anderem den Verbraucherbauvertrag mit einigen für Bauherren vorteilhaften Besonderheiten. Die Vorschriften greifen jedoch nur für Verträge zwischen Bauherren und Baufirmen und somit nicht für Bauträgerverträge. Der Grund: Beim Bauträgervertrag ist die Baufirma der Bauherr und nicht der Verbraucher, der ihn mit dem Hausbau beauftragt. Dieser ist lediglich der Erwerber.

 

Vertragsentwurf prüfen!

Anders als sonstige Bauverträge müssen Bauträgerverträge notariell beurkundet werden. Dies liegt daran, dass auch der Grundstückskauf Vertragsbestandteil ist. Dabei hat der Käufer Anspruch darauf, dass der Notar ihm den Entwurf des Bauträgervertrags mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zukommen lässt. Diese Zeit sollten Häuslebauer nutzen und den Vertragsentwurf von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen.

 

Leistungsumfang muss klar definiert sein

Mitunter enthalten Bauträgerverträge Klauseln, die es dem Bauträger ermöglichen, den Leistungsumfang zu seinen Gunsten zu verändern. Bauherren sollten darauf achten, solche Klauseln zu vermeiden. Zudem sollte die Leistungsbeschreibung eindeutig formuliert sein.

 

Fristen: Auf präzisen Angaben und Vertragsstrafe bestehen

Ein umsichtig gestalteter Bauträgervertrag sollte präzise Angaben zur Bauzeit, zum Baubeginn und vor allem zur Fertigstellung enthalten. Damit sollte eine Vertragsstrafe verbunden sein. Wichtig: Die Übergabe sollte nicht an die vollständige Zahlung der Gesamtkosten gekoppelt sein, da Bauherren dann kein Druckmittel mehr für eventuelle Nachbesserungsarbeiten in der Hand haben.

 

Grundbuch beachten

Der Bauträgervertrag sollte beinhalten, dass der Bauherr/Käufer erst dann die erste Abschlagzahlung leistet, wenn eine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch vorliegt. Andernfalls würde er bereits Zahlungen leisten, ohne Eigentümer zu sein. Zudem sollte eine Lastenfreistellung des Grundstücks von eingetragenen Grundschulden erfolgen.

 

Auf Sicherheitsleistungen achten

Bauherren sollten auf einer klaren Vereinbarung zur Sicherheitsleistung des Bauträgers bestehen. Üblich sind fünf Prozent der Gesamtkosten. Bankbürgschaften sind zwar möglich, aber nachteilig für den Erwerber.

Zudem empfiehlt es sich, eine weitere Sicherheitsleistung von fünf Prozent für eventuelle Mängelbeseitigungsansprüche während der Gewährleistungsfrist zu vereinbaren. Damit sichern sich Bauherren für den Fall ab, dass der Bauträger insolvent wird und die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können.

 

Nachbesserungsklauseln prüfen

Mitunter enthalten Bauträgerverträge für Verbraucher nachteilige Klauseln zur Nachbesserungs- und Nacherfüllungspflicht. Der Vertrag sollte sich nicht auf diese beiden Fälle beschränken, sondern auch die gesetzlichen Rechte des Schadenersatzes, der Minderung und des Rücktritts beinhalten.

 

Förmliche Abnahme vereinbaren

Manche Bauträgerverträge sehen vor, dass die Abnahme nach Baufertigstellung stillschweigend nach Ablauf einer festgelegten Frist erfolgt. Darauf sollten Bauherren sich nicht einlassen, weil die Abnahme sehr wichtig für die Nachbesserungspflicht bei Mängeln ist. Daher sollte eine förmliche Abnahme in Anwesenheit beider Vertragspartner erfolgen. Zudem sollten Bauherren die Abnahme gemeinsam mit einem Bausachverständigen durchführen. So lassen sich versteckte Mängel besser aufspüren.