Baufinanzierung: Keine ist wie die andere

In der Regel wählen Bauherren und Immobilienkäufer ein klassisches Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung. Ist damit nicht eine Finanzierung wie die andere? Mitnichten, denn eine gut durchdachtes Finanzierungskonzept beinhaltet mehr als nur gute Zinskonditionen für den Immobilienkredit.

Die typische Baufinanzierung besteht üblicherweise darin, den Großteil des Immobilienkaufpreises oder der Baukosten mit einem klassischen Annuitätendarlehen zu finanzieren. Dabei wählt rund jeder zweite Kreditnehmer eine Zinsbindung von zehn Jahren, wie eine Umfrage des Immobilienportals Immobilienscout24.de zeigt. Wenn dem so ist: Ist dann nicht auch Baufinanzierung gleich Baufinanzierung – und eine ausführliche persönliche Beratung mit einem maßgeschneiderten Finanzierungskonzept überflüssig? Keineswegs, wie folgende Beispiele veranschaulichen, bei denen jeweils der Großteil des Finanzierungsbedarfs über ein Annuitätendarlehen gedeckt wird:

 

Fall 1: Junge Familie, Wunsch nach Planungssicherheit

Viele junge Familien, die ein Haus bauen oder kaufen wollen, legen Wert auf möglichst hohe Planungssicherheit. Das ist auch sinnvoll, da sie oftmals noch nicht viel Eigenkapital angespart haben und wegen der Elternzeit zeitweilig vielfach auch ein Einkommen wegfällt oder reduziert wird. Sie müssen also einen vergleichsweise hohen Darlehensbetrag aufnehmen und können sich keine hohen Tilgungssätze leisten.
Beides führt dazu, dass Familien über einen langen Zeitraum ihren Hauskredit tilgen müssen und somit ein vergleichsweise hohes Zinsänderungsrisiko besteht. Für mehr Planungssicherheit sorgt ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, hilfreich ist es bei wenig Eigenkapital zudem, einen Teil des Kaufpreises über das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 zu finanzieren, da viele Banken dies als Eigenkapitalersatz werten. Für diese Zielgruppe ist es außerdem besonders wichtig, auch an eine ausreichende Absicherung existenzieller Lebensrisiken zu denken.

 

Fall 2: Selbständiges Ehepaar, Wunsch nach Flexibilität

Selbständige müssen in der Regel mehr Aufwand betreiben, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Da sie vielfach schwankende Einnahmen haben, ist es für sie wichtig, möglichst flexibel tilgen zu können. Für sie kann es daher sinnvoll sein, sich für ein Annuitätendarlehen mit möglichst flexiblen Sondertilgungsmöglichkeiten zu entscheiden. Üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, es gibt aber auch Banken, die höhere Tilgungen erlauben. Zudem ist es (nicht nur) für Selbständige ratsam, sich gegen Berufsunfähigkeit und den Krankheitsfall abzusichern und eine Berufsunfähigkeits- sowie eine Krankentagegeldversicherung abzuschließen.

 

Fall 3: Single um die 50, Ziel: Schuldenfrei bis zur Rente

Da das Einkommen im Rentenalter üblicherweise spürbar sinkt, sollten Immobilienkäufer und Bauherren ihre Immobilienkredite möglichst bis dahin vollständig getilgt haben. Kauft sich beispielsweise ein Single mit 50 Jahren eine Eigentumswohnung, kann er dies zum Beispiel über ein Volltilgerdarlehen erreichen. Bei dieser Variante des Annuitätendarlehens sind die Darlehensraten so kalkuliert, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung komplett getilgt ist. Da bei diesen Krediten in der Regel keine Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel möglich sind, kommen sie eher für Gutverdiener mit sicherem Einkommen infrage als für andere Zielgruppen.

 

Fall 4: Bauherren eines Energiesparhauses

Bauherren, die sich für ein besonders energiesparendes Haus entscheiden, fahren gut damit, sich ausführlich über die verschiedenen Fördermöglichkeiten zu informieren und nicht allein auf ein klassisches Annuitätendarlehen einer Bank zu setzen. Vielfach erleichtern kommunale Fördertöpfe oder Zuschüsse des Landes die Finanzierung, zudem bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau über ihr Programm 153 „Energieeffizient Bauen“ die Möglichkeit, bis zu 120.000 Euro mit einem zinsgünstigen Darlehen zu finanzieren. Die Vorteile: Die Förderbank zahlt erstens einen Tilgungszuschuss, der umso höher ausfällt, je energiesparender die Bauweise ist – und verlangt zweitens erst ab dem 13. Monat Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge. Dieser Aspekt ist auch für das Annuitätendarlehen wichtig, mit dem die über den KfW-Kredit hinausgehende Summe finanziert wird.

 

Tipp: Woran Sie eine gute Finanzierungsberatung erkennen, erfahren Sie hier.