Der passende Mieter – so werden Vermieter fündig
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, wünscht sich solvente und zuverlässige Mieter, die keine Scherereien verursachen. Idealerweise stimmt auch die Chemie zwischen den beiden Parteien. Mit einer gut vorbereiteten Mietersuche muss dies kein Traum bleiben.
Eine vermietete Wohnung sorgt für regelmäßige Einnahmen und verspricht bei kluger Objektauswahl zudem langfristig die Chance auf einen nicht unerheblichen Wertzuwachs. Und das auch noch steuerfrei, sofern bei einem späteren Verkauf die Spekulationsfrist von zehn Jahren beachtet wird. Kein Wunder also, dass viele Privatanleger eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und als Vermieter tätig werden.
Doch, ob sich diese Investition als gute Entscheidung erweist, hängt maßgeblich von den Mietern ab. Dabei geht es nicht nur darum, bei der Mieterauswahl auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter zu achten, um Mietausfälle zu vermeiden. Darüber hinaus spielen auch weiche Faktoren eine wichtige Rolle: Beschweren sich die Mieter ständig über Nichtigkeiten? Drohen sie schon beim kleinsten Anlass mit dem Gang zum Mieterverein oder gar Anwalt, anstatt zunächst einmal freundlich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen? Das muss zwar nicht gleich zu einem finanziellen Schaden führen, kann sich aber als sehr zeitaufwändig erweisen. Folgende Tipps helfen, sich ein umfassendes Bild von den künftigen Mietern zu machen und schwierige Kandidaten auszusortieren:
Wunschkriterien festlegen: Wer sind die idealen Mieter?
Es ist hilfreich, sich vor dem Schalten der Wohnungsanzeige Gedanken über die Wunschmieter zu machen und die Anzeige dann auch so zu gestalten, dass diese Zielgruppe angesprochen wird. Dabei sollte auch die konkrete Situation im Haus berücksichtigt werden. So macht es beispielsweise wenig Sinn, sich ein ruhiges älteres Ehepaar als ideale Mieter zu wünschen, wenn sich die Wohnung in einem überwiegend von Familien mit lebhaften Kindern bewohnten Mehrfamilienhaus befindet. Streit wegen Lärmbelästigung ist ansonsten leider nicht selten vorprogrammiert. Auch die Frage nach Haustieren sollte im Vorfeld geklärt werden.
Bei der Besichtigung Zeit für ein Kennenlernen nehmen
Besichtigungen mit einzelnen Mietern anstelle von Gruppen kosten zwar Zeit, sie bieten aber die Chance, mit den Kandidaten ein wenig ins Gespräch zu kommen. So lässt sich zumindest feststellen, inwieweit die „Chemie“ stimmen könnte. Auch Telefonate zur ersten Kontaktaufnahme bieten die Möglichkeit, sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Alternativ kann zunächst eine Besichtigung mit mehreren Kandidaten erfolgen – und später Einzeltermine mit den Kandidaten, die einen besonders guten ersten Eindruck hinterlassen haben.
Gezielt (erlaubte) Fragen stellen
Viele Fragen, die Vermieter möglicherweise brennend interessieren, sind gesetzlich nicht zulässig. Dazu gehört etwa die Familienplanung, Hobbys, Vorstrafen oder die Frage, ob die Mietinteressenten Raucher sind. Die Kandidaten dürfen auf solchen Fragen daher bewusst auch falsche Antworten geben. Zulässig ist es hingegen unter anderem, sich beispielsweise nach dem Beruf der Mietinteressenten und nach Schulden zu erkundigen.
Angemessene Miete festlegen
Auch die nettesten Mieter werden perspektivisch recht zügig wieder ausziehen, wenn sie merken, dass die Miete überzogen ist. Um solche Wunschkandidaten langfristig an sich zu binden, sollten Vermieter daher die Miete mit Bedacht festlegen und – falls erforderlich- auch die Vorgaben zur Mietpreisbremse beachten.
