Eigentumswohnung: Worauf es vor dem Kauf ankommt

Nicht jeder Privatanleger, der eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, kann sich den Erwerb eines Mehrfamilienhauses leisten. Der Kauf einer Eigentumswohnung bietet sich dann als Alternative an. Dabei gilt es, sich umfassend über die Historie zu informieren.

Wer ein Einfamilienhaus besitzt, kann frei darüber entscheiden, ob und wann er in welchem Umfang Sanierungsarbeiten durchführt oder die Optik maßgeblich verändert. Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus. Wer eine solche Immobilie kauft, muss sich in allen Belangen rund um die Immobilie als Ganzes mit den anderen Eigentümern auseinandersetzen. Dies liegt daran, dass nicht einzelne Eigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz: WEG, über alle Maßnahmen entscheidet, die das so genannte Gemeinschaftseigentum betreffen. So kann beispielsweise nur gemeinsam über eine Fassadensanierung entschieden werden. Alleingänge eines Miteigentümers sind ebenso wenig möglich wie die Weigerung, sich an Kosten für Maßnahmen zu beteiligen, die man selbst nicht für wichtig hält.

Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung nicht nur Wohnung und Haus in Augenschein nehmen, sondern sich auch umfassend über die Eigentümergemeinschaft informieren. Es ist daher empfehlenswert, vor dem Kauf folgende Informationen und Unterlagen vom Eigentümer anzufordern:

 

  • Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

    Aus der Teilungserklärung geht hervor, welche Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen, für das alle Miteigentümer zuständig sind. Sie gibt auch Aufschluss über Sondernutzungsrechte, beispielsweise an Gartenflächen hinter dem Haus. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben der Miteigentümer (über die Hausordnung). Beide Dokumente sind für Kaufinteressenten wichtig . Denn so erhalten sie neben Angaben zur erlaubten Nutzung oder Haustierhaltung auch Informationen dazu, wie sie sich künftig an anfallenden Kosten beteiligen müssen. Die Kostenverteilung kann entsprechend der Miteigentumsanteile oder pro Einheit erfolgen. Dies ist vor allem bei Wohnungen ein wichtiger Aspekt, die entweder deutlich kleiner oder größer als die anderen im Haus sind.

 

  • Wie hoch ist das monatliche Hausgeld?

    Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus den Abrechnungen, die der Hausverwalter erstellt. Es ist nicht zu verwechseln mit den Nebenkosten, wie sie Mieter zu zahlen haben. Dies liegt daran, dass Wohnungseigentümer zusätzlich auch den Hausverwalter bezahlen und eine monatliche Instandhaltungsrücklage ansparen. Ist diese sehr niedrig, liegt dies oft an einer geringen Zuführung zur Rücklage. Dann sollten Kaufinteressenten einkalkulieren, für sich selbst eine Rücklage anzusparen, aus der sie dann eine gegebenenfalls anfallende Sonderumlage zahlen können.

 

  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

    Insbesondere bei älteren Gebäuden ist es wichtig, die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu kennen. In diesen „Topf“ zahlen alle Miteigentümer entsprechend ihres Miteigentumsanteils monatlich ein. Je größer diese Rücklage ist, desto einfacher lassen sich größere Maßnahmen wie etwa eine Balkonsanierung bezahlen, ohne dass die Miteigentümer eine Sonderumlage zahlen müssen. Sie bietet also mehr Planungssicherheit als eine geringe Rücklage. Gleichzeitig kann sie auch ein Hinweis darauf sein, dass die Miteigentümer vorausschauend handeln und nicht versuchen, die Kosten zu Lasten der Instandhaltung gering zu halten.

 

  • Gibt es Miteigentümer, die maßgebliche Stimmrechte haben?

    Handelt es sich beispielsweise um eine sehr kleine Eigentümergemeinschaft und besitzt ein Mitglied mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, kann dieses die Entscheidungen besonders stark beeinflussen. Das kann sich mitunter als schwierig erweisen, wenn Kaufinteressenten die Ansichten dieses Eigentümers nicht teilen.

 

  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

    Welche Instandhaltungsmaßnahmen liegen an? Wo gab es zwischen Miteigentümern Streit? Wie läuft die Beschlussfassung? Solche Informationen erhalten Kaufinteressenten anhand der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Aus ihnen lässt sich vielfach leicht erkennen, ob die Eigentümergemeinschaft zerstritten ist oder gut miteinander auskommt. Zudem wird aus den Protokollen auch ersichtlich, welche Kosten in nächster Zeit anfallen könnten.

 

  • Energieausweis

    Kapitalanleger sollten sich auch den Energieausweis vorlegen lassen, da dieser später bei der Vermietung benötigt wird.