Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen will, kommt um einen Kassensturz nicht herum. Nur so lässt sich im Rahmen der Finanzierungsberatung ein sinnvolles Finanzierungskonzept erarbeiten, das auch bei vorübergehenden Engpässen funktioniert.

Angenommen, eine Familie möchte ein Haus kaufen oder bauen und sie hat 50.000 Euro an Eigenkapital angespart. Nun steht die Frage im Raum, wie teuer das Haus eigentlich sein darf, damit die Familie die monatlichen Darlehensraten problemlos zahlen können. Um sie vernünftig beantworten zu können, ist es sinnvoll, in fünf Schritten den finanziellen Rahmen für den Hausbau oder –kauf abzustecken.

 

Schritt 1: Kassensturz – wie hoch ist das verfügbare Einkommen?

Wie hoch sind eigentlich die monatlichen Einnahmen und Ausgaben? Diese Frage steht am Anfang der Budgetplanung. Bei dieser Haushaltsrechnung bleibt die Nettokaltmiete außen vor, während die Betriebskosten berücksichtigt werden und vorsichtshalber auch höher kalkuliert werden sollten. Wichtig beim Kassensturz: Kalkulieren Sie lieber vorsichtig und spekulieren Sie beispielsweise nicht auf eine Gehaltserhöhung oder Sonderzahlungen. Auch die Ausgaben sollten Sie nicht schönen, sondern so präzise wie möglich angeben.

 

Schritt 2: Eigenkapital ermitteln

Wie hoch sind die gesamten Ersparnisse auf den verschiedenen Konten? Wann ist das Geld verfügbar, falls es derzeit – beispielsweise auf einem Festgeldkonto – angelegt ist? Diese Fragen gilt es im zweiten Schritt zu klären. Wichtig dabei: Als Sicherheitspuffer sollten rund drei Netto-Monatsgehälter von den Ersparnissen abgezogen werden. Diese Summe ist beim Immobilienkauf als „eiserne Reserve“ hilfreich, um einen vorübergehenden Einkommensrückgang oder plötzlich anfallende hohe Kosten wie etwa eine teure Autoreparatur aufzufangen. Üblicherweise gilt die Faustregel, dass 20 Prozent Eigenkapital für den Immobilienkauf erforderlich sind.

 

Schritt 3: Budget ermitteln

Stehen Eigenkapital und verfügbares Einkommen fest, lässt sich anhand von Online-Budgetrechnern das erforderliche Budget einfach ermitteln – oder alternativ mit folgender Formel:

(monatlich verfügbares Einkommen x 12 x 100) / Zinssatz in Prozent + Tilgungssatz in Prozent). Wählen Sie den Tilgungssatz nicht zu niedrig, da die Baufinanzierung sich sonst über Jahrzehnte hinzieht. Empfehlenswert sind beispielsweise 3 Prozent.

Zu dem so ermittelten Betrag wird das Eigenkapital hinzugerechnet und die Erwerbsnebenkosten sowie beim Hausbau die Baunebenkosten abgezogen. Der so ermittelte Betrag zeigt an, wie teuer die Wunschimmobilie samt Grundstück maximal sein darf.

 

Schritt 4: Finanzierungsplanung/Beratungsgespräch

Wie schnell sollten bzw. wollen Sie den Immobilienkredit zurückzahlen? Welche Zinsbindung kommt infrage? Welche Fördermittel gibt es? Diese Fragen sind für die Finanzierungsplanung wichtig. Ideal ist es, diese mit einem versierten Baufinanzierungsexperten in einem ausführlichen Beratungsgespräch zu klären. Anhand des Gesprächs erstellt der Finanzierungsberater ein Finanzierungskonzept und prüft die Konditionen für die gewünschte Immobilienfinanzierung. Um festzustellen, ob es sich um ein unseriöses oder solides Finanzierungsangebot handelt, ist es hilfreich, das Beratungsgespräch noch einmal Revue passieren zu lassen und auf folgende Aspekte zu achten:

  • Hat der Finanzierungsberater die Angaben zum verfügbaren Einkommen als realistisch eingeschätzt und ggf. auf die Faustregel hingewiesen, dass nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Darlehensraten verwendet werden sollte?
  • Hat sich der Berater ausreichend Zeit für das Gespräch genommen (insbesondere bei komplizierteren Finanzierungsbedingungen – etwa für Selbständige oder bei geringem Eigenkapital)? Ist der Berater auf Besonderheiten eingegangen oder hat er nur Einkommen und Eigenkapital abgefragt?
  • Sind Sie während dem Gespräch auf mögliche Einkommensveränderungen – beispielsweise Familienzuwachs und Teilzeitarbeit eines Elternteils – eingegangen?
  • Haben Sie Informationen zu Fördermöglichkeiten erhalten?
  • Wurde die Finanzierung umfassend und gut verständlich erklärt?

Tipp: Bei Banken oder Beratern mit einer Zertifizierung gemäß der DIN-Norm 77230 „Basis-Finanzanalyse für Privathaushalte“ können Sie darauf vertrauen, dass alle wichtigen Aspekte für Ihre Baufinanzierung berücksichtigt werden.

 

Schritt 5: Angebote vergleichen und entscheiden

Hat die Beratung die genannten Anforderungen erfüllt, steht dem Angebotsvergleich nichts mehr im Wege, falls mehrere Banken für die Baufinanzierung infrage kommen. Ist dies nicht der Fall, sollte ein weiteres Gespräch mit einem anderen Berater vereinbart werden.