Kapitalanleger, die eine vermietete Wohnung kaufen wollen, haben mit ihrem Investment natürlich auch die Rendite im Visier. Vor dem Kauf ist es ratsam, sich mit der Renditeberechnung genauer zu befassen, denn mitunter sind die Angaben von Verkäufern zur möglichen Rendite mit Vorsicht zu genießen.


Wer größere Beträge langfristig klug anlegen will, ist mit einer vermieteten Immobilie in der Regel gut bedient. Das gilt umso mehr in Zeiten, in denen sichere Kapitalanlagen wie etwa Sparguthaben kaum noch Zinsen abwerfen oder sogar ein Verwahrentgelt zu zahlen ist. Bei der Kaufentscheidung spielt natürlich auch die zu erwartende Rendite des Mietobjekts eine wesentliche Rolle. Vielfach werben Verkäufer auch mit Angaben zur Mietrendite – und hier gilt es, genau hinzusehen: Wie realistisch sind die Angaben, um welche Art der Rendite handelt es sich eigentlich? So wird mitunter gern die Bruttorendite angegeben, die deutlich höher als die Nettorendite ausfällt. Es ist daher empfehlenswert, sich vor dem Kauf zunächst ausführlich mit dem Thema Mietrendite zu beschäftigen. Die wichtigsten Infos zu dieser wichtigen Kennzahl im Überblick:

 

Wie wird die Mietrendite berechnet und was sagt sie aus?

Die Mietrendite gibt an, wie viel Gewinn Kapitalanleger mit einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus pro Jahr erzielen können. Da sie auf Erwartungen zu den voraussichtlichen Mieteinnahmen beruht, kann und sollte die Mietrendite jedoch lediglich als Orientierungshilfe gesehen werden, da die prognostizierte Rendite auch deutlich von der tatsächlichen abweichen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Immobilie unerwartet lange leer steht, weil nach Auszug eines Mieters nicht sofort ein Nachmieter findet – oder weil unerwartet hohe Investitionen im Haus anstehen, die finanziert werden müssen.

 

Was ist die Bruttorendite, was sagt die Nettorendite aus?

Die Bruttorendite gilt als erster Anhaltspunkt für die Rendite einer Kapitalanlageimmobilie. Allerdings ist sie bei genauerem Hinsehen wenig aussagekräftig, da erhebliche Kostenaspekte wie etwa die Erwerbsnebenkosten und der jährliche Erhaltungsaufwand außen vor bleiben, die die Mietrendite senken. Sie wird folgendermaßen berechnet:

 

Bruttomietrendite = Nettokaltmiete / Kaufpreis

Deutlich höher ist hingegen die Aussagekraft der Nettomietrendite, denn bei der Berechnung fließen die nicht unerheblichen Kosten mit ein, die beim Kauf zu berücksichtigen sind – etwa die Erwerbsnebenkosten, die durchaus bei zehn Prozent des Kaufpreises liegen können:

 

Nettomietrendite = (Mieteinnahmen – nicht auf Mieter umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) x 100

 

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Was hat es Eigenkapitalrendite und Objektrendite auf sich?

Noch genauer lässt sich die Mietrendite ermitteln, indem auch die Fremdfinanzierung berücksichtigt wird, die beim Erwerb von Kapitalanlageimmobilien üblich ist. Dann ist von der Eigenkapitalrendite die Rede. Sie gibt an, wie hoch die Mietrendite in Bezug auf das eingesetzte Eigenkapital ist und wird folgendermaßen berechnet:

 

Eigenkapitalrendite = (Mieteinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100

Profis nutzen darüber hinaus auch die Objektrendite, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Sie wird auch als Gesamtkapitalrendite, Return on Investment (ROI) oder Immobilienrendite bezeichnet, bei der Berechnung bleiben die Finanzierungskosten im Gegensatz zur Eigenkapitalrendite außen vor, Kosten und Steuern werden hingegen berücksichtigt. Die Objektrendite ergibt sich folgendermaßen:

 

Objektrendite = (Bruttomiete – Verwaltungskosten – Erhaltungskosten – Unterhaltskosten – Steuern) / Gesamtkaufpreis x 100

Der Vorteil der Objektrendite besteht darin, dass sie Auskunft dazu gibt, ob es sich lohnt, die Immobilien mit Fremdkapital zu finanzieren und einen Immobilienkredit aufzunehmen. Das trifft immer dann zu, wenn die Objektrendite höher ist als die Zinskosten nach Abzug der Steuern.

 

Wie realistisch sind die Annahmen bei der Renditeberechnung?

Jede Renditeberechnung beruht auf Prognosen und kann nur eine erste Einschätzung zur erwarteten Rentabilität liefern. Wie realistisch diese Berechnung ist, hängt von folgenden Größen ab, die daher so präzise wie möglich ermittelt werden sollten:

 

  • Erwerbsnebenkosten
  • Erhaltungsaufwand (hier muss besonders auf das Baualter und den Zustand der Immobilie geachtet werden, um eine realistische Einschätzung vornehmen zu können)
  • Steuern
  • Mieteinnahmen
  • Zinssatz

Wie stehen die Renditekennziffern zueinander im Verhältnis?

Die Renditekennziffern liefern je nach Eckdaten deutlich unterschiedliche Ergebnisse, wie folgendes Beispiel zeigt (Steuern außen vorgelassen):

Angenommen, es geht um den Kauf einer Eigentumswohnung in Karlsruhe, die 266.000 Euro kosten soll. Die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf 27.268 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen werden mit 9.660 Euro kalkuliert, Verwaltungskosten fallen in Höhe von 1.000 Euro jährlich an, der Erhaltungsaufwand wird mit einem Prozent des Kaufpreises (2.660 Euro) angesetzt. Die Finanzierung erfolgt über einen Immobilienkredit in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises (212.800 Euro), die jährlichen Zinskosten liegen bei 0,8 Prozent (Stand 9. Juli 2021) beziehungsweise 1.702 Euro. Dann fällt beispielsweise die Bruttorendite fast doppelt so hoch wie die Nettorendite aus:

 

Bruttorendite: 9.660 Euro / 266.000 Euro x 100 = 3,63 Prozent

Nettorendite: (9.660 Euro – 1.000 Euro – 2.660 Euro – 1.702 Euro) / 293.268 Euro x 100 = 1,81 Prozent

 

Unser Tipp für Sie

Sie ziehen den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage in Betracht? Unsere Checkliste Renditeobjekt hilft Ihnen dabei, die richtige Auswahl zu treffen.